Инвестиции в гостиницу в 2025 году: что изменится, перспективы, особенности и оценка рисков

Алексей Пряслов - Основатель и управляющий директор компании PFM, специалист по консалтингу и инвестициям в гостиничном бизнесе, создатель программы для автоматизации управленческого учета в гостиницах HOMS. Рынок коммерческой недвижимости в России благодаря притоку частных инвесторов демонстрирует уверенный рост.

На фоне колоссального увеличения внутреннего туризма владельцы капитала все чаще обращают внимание на индустрию гостеприимства. Что нужно знать и учитывать инвестору, стремящемуся начать работать в гостиничном секторе или планирующему развиваться в нем в будущем году?

Рост конкуренции, пять морей и избинг — ключевые тенденции индустрии гостеприимства На данный момент сфера активно развивается — новые гостиничные проекты строятся по всей стране. Вместе с тем усиливается конкуренция. И если для рынка в целом это хорошо, поскольку, конкурируя за клиента, отели будут стремиться повышать уровень сервиса, то гостиницы на фоне тренда должны максимально сконцентрироваться на уникальности. Только за счет неё и действительно высокого уровня сервиса отель сможет включиться в нарастающее соперничество, остаться на рынке и получить прибыль. Второй сильный тренд — развитие отдаленных локаций: на Камчатке, Сахалине, Шерегеше. Также растет туристическая активность в Калининградской области. Кроме того, в 2025 году гарантированно будут анонсированы масштабные инвестиционные проекты по созданию федеральных морских круглогодичных курортов «Пять морей и озеро Байкал». Тем более что в ходе «Прямой линии» Президент рассказал о грядущем создании четырехполосного шоссе вокруг Азовского моря. Третий тренд — рост аутентичных проектов под общим названием «избинг». Они подразумевают проживание туристов в поселках из традиционных русских срубов. Избинг уже активно теснит глэмпинг. Стартовав с проекта в Плесе, направление активно развивается и расширяется. Чего ждать: какие экономические и социальные факторы могут повлиять на российский гостиничный рынок в ближайшие годы Ключевым фактором, без сомнения, является нехватка рабочей силы. Особенно это касается линейного персонала. В ближайшие годы планируется открыть гостиницы с совокупным номерным фондом порядка 50 тыс. номеров. И в каждом таком объекте нужны сотрудники службы размещения, горничные, повара, официанты, уборщики. На фоне этого и дефицита линейного персонала стоит ожидать роста зарплат таких сотрудников. Также, если два-три года назад инвесторы хотели строить исключительно «пятерки», то сейчас растет количество запросов на трехзвездные отели. Тем более что качественных объектов данной категории в России остро не хватает. Кроме того, в стране наблюдается активное восстановление MICE-сегмента. Соответственно, отели с развитой конференц-составляющей вновь становятся весьма привлекательными и перспективными для инвесторов. Как изменились требования туристов к гостиничным услугам и что теперь необходимо отелям для привлечения гостей Давно известно, что российский турист очень капризный. Он хорошо знаком с иностранными гостиничными брендами и хочет, чтобы предложения отечественных отельеров были как минимум не хуже. Потому требования гостей к объектам размещения будут только расти. При этом если раньше, например, рестораны в гостинице рассматривались исключительно как точки питания при отеле, то теперь они должны быть самодостаточными заведениями с продуманным меню и действительно вкусной едой. Необходимым минимумом для привлечения клиентов в городской отель сейчас является наличие меню подушек, качественный матрас и сытный завтрак. Кроме того, бизнес-туристы в городах-миллионниках хорошо отзываются о возможностях самостоятельной регистрации, то есть проходящей без участия сотрудников Reception. Загородные объекты должны обладать максимально широкой инфраструктурой, включая конференц-возможности, СПА, детскую анимацию и аутентичные туристические маршруты рядом с отелем. Актуальные инвестиции в гостиничный бизнес в 2025 году: тренды, риски и рекомендации Ключевым фактором, способствующим росту интереса к инвестициям в гостиницы, является льготное кредитование инвестиционных гостиничных проектов. Здесь, без сомнения, государство делает очень много. Это касается как льготного кредитования крупных — больше 120 номеров — гостиничных инвестиционных проектов, так и пролонгации нулевой ставки НДС до 2030 года. С учетом действия программы льготного кредитования продолжат свое развитие два направления — строительство новых гостиниц и реконструкция исторических зданий под гостиницы. Ключевым риском является рост стоимости строительных материалов. Также, учитывая тот факт, что размер льготной процентной ставки по крупным инвестиционным гостиничным проектам привязан к ключевой ставке ЦБ, увеличение ключевой ставки ЦБ довольно сильно влияет на процентную нагрузку инвестиционного проекта. Здесь важно отметить, что на инвестиционной фазе проценты платятся за счет средств инвестора, поэтому важно синхронизировать расчет процентов с прогнозом Центрального банка по ключевой ставке. Главным операционным риском остается уже упомянутая нехватка персонала. При этом важно понимать, что рост загрузки будет не всегда. В долгосрочной перспективе загрузка стабилизируется на уровнях, вероятно, ниже текущих. Потому график погашения кредита банку обязательно нужно строить на основе консервативного прогноза операционной деятельности Учитывая тот факт, что сроки окупаемости гостиничных инвестиционных проектов очень большие — восемь лет и более, — необходимо тщательно подходить к концепции будущей гостиницы. Важно еще до начала строительства четко понимать, кто конкретно является конкурентом объекта, какова загрузка и ADR конкурентов, какие объекты планируется построить в вашей локации в ближайшие три-пять лет, в чем их преимущества и недостатки. Детальный маркетинговый анализ позволяет нащупать уникальность проекта. Уже «на берегу» рекомендуется решить и то, как будет управляться будущая гостиница — собственной командой менеджеров или с привлечением гостиничного оператора. Также важно внимательно отнестись к расчету размера инвестиционных расходов. Не забывать, что кроме строительных затрат будет и так называемый pre-opening — траты, связанные с наймом и обучением сотрудников за 3–5 месяцев до открытия отеля, на приобретение расходных материалов во все отделы, программного обеспечения, техники и мебели для сотрудников. Кроме того, важная статья — расходы на продвижение отеля. Все это нужно делать значительно раньше официального открытия. И только при учете данных нюансов принимать решение о вложении средств в проект.